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大規模修繕/改修 進め方のポイント

進め方のポイント

経年変化や地震などで壁面や床に入ったクラックや防水層の破断、錆が発生した鉄部など、その劣化状況に応じた適切な施工方法を提案できる技術力を先ず求めてください。
専門的な内容が多く、「お任せします」となりがちです。管理組合も勉強し、積極的に工事に参加することをお奨めします。

修繕と改修の違い

修繕とは、現在の仕様をなるべく変更せずに、美観・強度等を補修する工事です。大規模修繕では美観だけでなく、防水や強度など機能を回復させる修繕を行います。
修繕施工後10年~15年の強度保持を目指します。
改修とは、現在の仕様・形状を変更し、快適さと利便性を追及する工事です。

建物調査・診断

マンション管理会社が定期的に診断・報告を実施している場合でも大規模修繕改修工事の前には専門家の診断を受ける事が必要です。手の届く範囲の打診・目視調査やゴンドラ設置による打診調査を問わず、劣化状況を正しく分析できる改修経験や劣化部の解決策の提示内容が重要です。

施工業者の選び方

見積内容と見積項目の統一が先ず絶対条件です。
金額だけの評価は「安かろう・悪かろう」の選定につながります。
工事説明会やヒヤリングを実施し、施工要領や工事中の管理体制、アフターフォロー等の確認を行い内容を比較することが重要です。

10年15年という長い年数を経て起こる劣化です。
しかし耐久性だけではなく安全性の問題も孕んでおり、知らずに放置することで管理組合の責任が問われる事もあるのです。

工事前のポイント

マンション管理組合が、大規模修繕・改修工事の必要性を正しく理解することが重要です。専門家による勉強会実施などの取り組みをお奨めします。
当社では、大規模修繕工事に関する勉強会を無料で実施しております。

工事実施時期の判断

大規模修繕・改修実施の契機には下記のようなケースがあります。

  1. 長期修繕計画で定めた周期から修繕の時期にある。
  2. 落下や漏水事故の発生といった劣化症状が目につくようになった。
  3. 同時期に建てられたマンションが修繕・改修工事に着手した。

修繕委員会の設置

準備から竣工まで2~3年かかる事業ですから、理事会の負担を軽減する為にも組合員による「修繕委員会」を設置される事をお奨めします。修繕委員会には次のような形式があります。

  1. 管理組合の理事会が直接行う。
  2. 理事会主導のもとに下部組織を設ける。
  3. 理事会とは別の専門委員会を設ける。

修繕積立金と工事費

長期修繕計画書に則り適正に積み立てられている管理組合であれば、問題はないと考えられます。
しかし、十分な計画をしてない。また、計画通りの資金がない場合は一時金の徴収等の必要性が発生します。その場合工事をどの程度遅らせることが可能かを専門家と検討する対応が必要です。

建物劣化調査・診断

マンション管理会社等が定期的に診断・報告を実施している場合でも大規模修繕・改修の前には専門家による診断を受けることが必要です。手の届く範囲の打診・目視調査やゴンドラ設置による打診調査を問わず、劣化状況を正しく分析できる改修経験や劣化部の解決策の提示が重要です。

工事範囲の検討

建物劣化調査の報告結果、アンケート調査結果、過去の修繕データ等から施工の範囲を検討します。
外壁修繕・改修工事であれば、共用部分の外壁はすべて工事の対象範囲になりますが、それらに伴い劣化の進行度合によって他の部位にも施工の検討を行うことが望ましいです。

施工業者の選び方

見積内容の検討では金額だけでなく見積項目・施工仕様を比較し不明な点は何でも質問して下さい。
「安かろう・悪かろう」の施工業者の選定とならないために、工事説明会やヒアリングを実施し、工事中の管理体制、施工要領またアフターフォロー等の確認を行い信頼できる施工業者を選んでください。


工事中のポイント

居住者全員へ工事状況が把握できるよう分かりやすい情報提供が必要です。

工事責任者の把握

常に多くの居住者が生活をしている中での工事ですから、現場員への質問・お願い事項等が少なからず発生するものです。工事責任者を把握することで、情報の統一化が図れます。
工事責任者は、1級建築士等の有資格者であり、安全・工程・品質の管理を行う立場です。管理組合としては、工事の管理体制の中で、工事責任者を明確にすることが必要です。

定例打合せ会の開催

修繕委員会に限らず場合によっては理事会を開催し、工事の進捗確認を行うことが望まれます(当社の例では、3週間工程表によって作業の周知を行っております)。
3週間毎などの定例打合せを実施し、進捗状況あるいは今後の工事の注意事項、また、使用材料の承認等も必要な内容になります。

検査

検査施工完了に伴い、社内検査・管理組合立会い検査・完了検査が必要です。
最も望ましい検査は、工種完了毎に検査をすることです。
先の定例打合せ会での検査報告・手直し工事の進捗を確認することが必要です。

工事後のポイント

居住者全員へ工事状況が把握できるよう分かりやすい情報提供が必要です。

竣工図書の確認事項

竣工図書の確認事項
  1. 各種保証書
  2. 材料出荷証明書
  3. 補修前劣化状況図面
  4. 施工写真
  5. 工程表
  6. 配布チラシ
  7. 材料一覧表
  8. 連絡先 等

アフターフォロー

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  1. 竣工後の確認
  2. 定期アフターフォローの確認


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